Trasferimento e compravendita

Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati (circ. Agenzia Entrate 1.3.2007 n. 12)

di Tosoni, Busani (Sole24ore), Ricca (Italia Oggi)

Con la circolare in oggetto, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle disposizioni introdotte dall’art. 35 del DL 223/2006 (conv. L. 248/2006), riguardanti il riordino del regime applicabile, ai fini delle imposte indirette, alle cessioni e locazioni immobiliari.
Con particolare riferimento alle modalità della rettifica della detrazione, nel passaggio dal regime di imponibilità a quello di esenzione, viene chiarito che la rettifica va eseguita:
– in base all’art. 19-bis2 co. 4 del DPR 633/72, ossia in relazione all’impiego del bene nell’effettuazione di operazioni esenti;
– ovvero, per i soggetti passivi che applicano il pro rata di cui all’art. 19 co. 5, in caso di variazione della percentuale di detrazione di oltre dieci punti.
Posto che il c.d. “periodo di osservanza fiscale” è pari, per i fabbricati, a dieci anni, va escluso che possano assumersi, quale termine di decorrenza del decennio, momenti diversi dall’acquisto o dall’ultimazione dell’immobile, quali – per esempio – il compimento del quadriennio o la data di entrata in vigore delle nuove disposizioni.
Riguardo, inoltre, all’esonero “transitorio” dall’obbligo di rettifica, è stato precisato che il medesimo:
– si applica limitatamente alle operazioni per le quali il regime di esenzione discenda dalle modifiche introdotte dal DL 223/2006 (e non anche qualora l’immobile doveva ritenersi destinato all’effettuazione di operazioni esenti già in base alla disciplina vigente anteriormente al 4.7.2006);
– per i fabbricati strumentali utilizzati ai fini dell’effettuazione di operazioni imponibili in base ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del DL 223/2006, implica che la rettifica va eseguita solo qualora, per i “nuovi” contratti, non si sia optato per l’imponibilità.
Tra gli altri chiarimenti, si ricorda anche quello relativo alla fatturazione di acconti con applicazione dell’IVA: il passaggio dal regime di imponibilità a quello di esenzione, nel periodo intercorrente tra il pagamento dell’acconto e la corresponsione del prezzo residuo, non legittima l’adozione della procedura di variazione in diminuzione (di cui all’art. 26 del DPR 633/72); per evitare una duplicazione d’imposta in sede di rogito, l’imposta proporzionale di registro deve essere applicata su una base imponibile calcolata al netto degli acconti già assoggettati a IVA.
Analogo scomputo va operato nell’ipotesi in cui, nei quattro anni successivi all’ultimazione del fabbricato, sia stato pagato un acconto con IVA e, successivamente, sia stato versato il prezzo residuo in regime di esenzione.

Fonti: Sole24ore, Italia Oggi